二三线城市楼市限购令即将出台。
从温州楼市一夜入秋不难看出政府推出的限制楼价上涨的政策初成效果, 二三线城市楼市限购令即将出台,这进一步证明中国政府对控制中国楼价疯狂上涨的决心.
记者16日独家获悉，住建部已经下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。这意味着住建部已经在督促地方政府，预计8月份二三线城市限购令靴子落地。
住建部给出的新增限购城市名单的建议5条标准包括：其一，根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;其二，将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;其三，今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四，位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市;其五，群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。
记者注意到，这五大标准为二三线城市限购指明方向，均有很强的操作性。仅第一条，至少就有10个城市名列其中。值得一提的是，本周四，国家统计局将发布7月份70个大中城市房价，涨幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出台限购政策。
有机构统计，在70个城市新建商品住宅指数中，明确限购的39个城市在6月份的同比涨幅平均为4.23%，非限购的31个城市的平均涨幅为4.66%，而限购最严格的京沪广深四特大城市的同比涨幅仅为3.85%。
业内人士分析指出，限购依然是目前最有效的楼市调控手段，二三线城市限购令若在8月底前出台，首先会压制可能出现的楼市“金九银十”反弹，随后二三线城市也将会步一线城市“量价齐跌”的后尘。
备受关注的“限购令”扩军方案，可能在本周内尘埃落定。
按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交。而是否采取必要措施限购，也将包含在这份报告内。但截至目前，官方尚未公布有关限购调整的任何信息。
有业内人士根据住建部制定的五大限购标准进行了推测，若严格按照标准，将有至少30个城市被纳入最新的限购行列。
限购扩容“已是板上钉钉”
住建部给出的“5条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市;将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市;今年上半年成交量同比增幅较高的城市;外地人购房比例较高的城市;群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。
据《每日经济新闻》记者了解，这5条标准出现在住建部此前下发给各地房地产主管部门的一项通知中，并强调，凡符合五大条件中2条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
江苏省住建厅的相关负责人表示，监管层在二三线城市实施限购政策“已是板上钉钉”。
据统计，当前已推行“限购令”的城市有41个，其中35个为省会城市、直辖市和计划单列市。多数分析认为，楼市资金正在从限购城市转向未限购的二三线城市，并成为推动其房价过快上涨的主要动力。
30余城市或被圈定
尽管最新的限购名单尚未出炉，但按照住建部拟定的上述“5条标准”，已有专家对限购城市进行推测。北京中原地产三级市场研究总监张大伟就表示，将有至少30个城市被纳入限购行列。
张大伟向《每日经济新闻》记者表示，位于一线城市周边的中小城市，如廊坊、昆山、中山、珠海等，很可能被纳入限购行列。
同时，在外地人需求旺盛的城市中，位于山东沿海、海南等地的旅游城市同样有可能纳入限购行列。
此外，根据国家统计局发布的数据，在6月新建商品住宅价格同比涨幅较大的城市中，秦皇岛、丹东、洛阳、岳阳、常德、遵义等城市或亦在“扩限”之列。
事实上，在热点城市房价企稳并有回落迹象的同时，多数未限购城市的房价仍然维持涨势。北京中原地产对50个未“限购”二三线城市的调研结果显示，今年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，下滑的仅13个，且价格无一出现下跌。其中部分原因就在于，一些城市承接了来自周边限购城市的投资或自住需求。
中央地方“博弈”
但限购范围的确定并非一蹴而就。张大伟同时表示，由于限购政策对楼市影响较大，具体的限购范围和力度，还要取决于中央与地方的博弈结果。
有分析认为，目前二三线城市正处于土地财政快速增长期，在地方财政趋于紧张的大背景下，限购政策的推行难度并不小。
一位不愿具名的专家向《每日经济新闻》记者指出，从房价控制目标的制定、供地计划的完成，到保障房建设军令状的签订，地方政府虽有意见，但最终均迎合了中央的调控思路。也即，在整个房地产调控中，地方政府的利益不断被削弱。
他还表示，涉及此次限购城市的扩军，政策未必会严厉到底，最终的限购城市、限购力度有可能低于预期。
住建部正研究相关政策 使房地产去投机投资化
房地产调控持续性、不减弱的信号还在持续传递。记者从权威渠道获悉，住建部正协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。
不过从目前情况来看，限购这一措施俨然已成房地产调控最为有效的手段之一。
住建部政策研究中心副主任王珏林向记者直言，限购政策强制介入市场虽然略显“无情”，但是由于我国房地产市场并不完善，为了保证更多居民和消费者的利益，限购“虽不合情，但合理”。
必须承认的是，“限购措施是行政手段而非市场法制手段，在未来的时间里，还需建立起市场化的治本机制，将房地产调控纳入市场和法治轨道上来。”王珏林说。
对此，记者从权威渠道获悉，住建部正在协同有关部门研究相关政策，使房地产去投机投资化，回归到正常理性的轨道上来。
另据王珏林透露，从以往的经验看，在限购政策推进初期会区别对待——对近期房价涨幅过快过高的几个城市，相关部委提示和督促地方政府主动出台政策。如果地方政府迟迟不动，而房价涨势依旧，“不排除中央政府直接要求各地方政府出台限购令的可能”。
限购或一轮紧似一轮 楼市调控着眼长期长效
二、三线城市限购必推无疑，且将从严，房地产调控毫无放松迹象。
本报记者16日获悉，住建部日前已下发文件督促地方政府，预计距离新一轮“限购令”落地已为期不远。
据权威专家向记者透露，全国房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延期至明年。
“5选2”从严 可操作性强
记者获悉，近日住建部下发文件，进一步落实房地产调控政策，要求各省在8月20日之前将所辖各城市的上半年房地产市场调控工作情况上报。文件中，住建部给出了新增限购城市名单的5条建议标准，并建议凡符合其中2条者就纳入限购范围。
记者仔细梳理发现，5大标准在指明限购方向的同时，均具备很强的操作性。
以第一条标准为例，即：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。记者发现，符合该标准的二、三线城市至少达到10个。
根据国家统计局发布的6月份数据，没有限购的二、三线城市房价存在上涨过快的趋势，新建住房价格指数环比/同比涨幅百分比(下同)均较高。其中，石家庄 (0.2/7.6)、长沙(0.4/8.2)、乌鲁木齐(0.4/9.2)、丹东(0.1/7.6)、洛阳(0.2/8.1)、牡丹江(0.1 /7.4)、兰州(0.2/8.2)、昆明(0.2/6.7)、南昌(0.2/8.2)、沈阳(0.4/6.4)、西宁(0.1/7.2)和秦皇岛 (0.1/7.7)等地涨幅最为明显。
尤其值得注意的是，本周四，国家统计局将发布7月份70个大中城市房价数据，涨幅若再名列前位，相关城市或不得不“被迫”出台限购政策。
再看第三条标准，即：防止开发商将“限购令”变为“促销令”，借机推盘并推高房价。业内普遍认为该标准剑指畸形“高成交量”。
“从北京等率先限购的城市来看，在限购令传出之前，开发商往往会借机推盘并推高房价，而住建部此时出台上述限购标准，针对性非常强。” 一位业内人士说。
再拿第四条标准来说，即：位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市。业内人士认为，这几乎是为北京、上海等一线城市周边，房价上涨过快的城市量身定做的标准。
“不仅针对性强，而且跳出了所谓的二、三线城市范畴，可以说变相扩大了限购范围。”该人士指出。
限购或延续 力度不放松
而针对此前传出的限购措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王珏林向本报记者表示，就目前的楼市情况来看，房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。
来自中国不动产研究中心的一份最新报告显示，没有实行限购的二、三线城市，已取代京沪深穗成为领涨主力，并由此得出：房地产市场调控力度年内不会放松。
对此，住建部在上述文件也明确要求：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策;限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。对辖区内房价上涨过快、未采取住房限购措施城市，要督促指导其按照国务院要求采取必要的限购措施。
事实上，也正是基于上述考虑，文件专门列出了新增限购城市名单的建议标准。
“从目前的调控形势来看，今年年底到期的限购政策还会延续，延到明年在意料之中。”王珏林向记者表示，即便在严厉的限购政策之下，房价照涨不误，一旦放松限购后果可想而知，因此必须坚持。
早在今年3月份，王珏林就曾向记者表示，“限购令”两年内不会放松。而且，“如果房价再度出现过快上涨，不排除有‘限购扩大范围’和‘限价’等更严厉的储备政策出台。”
总而言之，“虽然调控政策接踵而至，但是房地产调控任务依然艰巨，调控的长期性已可以预见。”王珏林称。
从今年2月17日北京开始执行最严厉的限购政策起，北京楼市成交量一路萎缩。
北京房地产交易管理网数据显示，从2月17日至8月16日，北京期房住宅签约套数为3.55万套，现房住宅签约为6183套，二手房住宅签约套数为5.02万套，合计住宅总签约仅为9.19万套，创近三年最低，与去年同期相比跌近四成，与2009年同期相比更是跌近六成。
同时，北京房价在最近半年出现了停涨的现象，楼市总成交均价为2.18万元/平米，环比下降了0.8%，而与去年同期相比仍上涨了3.7%。
本地首次购房量上升
投资需求归零
相关数据显示，下降最多的二手房成交量更是从5月份开始连续数月徘徊在8000套左右，实际过户数量已经接近2008年均值。值得注意的是，半年来，外地户籍在京购买二手住宅和商品住宅的总量不足万套，占市场比例不足10%，创数年最低，而该比例在限购之前是50%左右。
在整个住房市场成交量明显回落的情况下，本地居民首次购房数量大幅增加，同比增加了39.3%。而去年同期还高达25%以上的投资需求，半年来基本归零。
北京中原三级市场研究总监张大伟分析认为，限购直接导致需求减少，外地户籍需纳税5年才有购房资格，影响了大部分外地需求入市，有部分外地户籍选择了不受限购影响的商住类物业，也使得最近半年北京商住类物业的签约明显升温。而本地首次购房数量增加，说明居民的刚性自住购房需求在增长，政策通过遏制投机投资需求使刚需得到了保护和释放，这也使得部分郊区项目签约率比较高。
郊区现降价促销
拐点四季度或至
北京房地产交易管理网签约价格统计数据显示，最近半年来，北京楼市价格出现了停涨的现象。楼市总成交均价最近半年为2.18万元/平米，其中，新建普通商品住宅均价环比之前半年上涨了0.6%，而相比去年同期上涨了2.7%;别墅均价环比之前半年上涨了2.2%，而相比去年同期更是上涨了15.3%。
由于最近半年北京楼市商品房签约比例明显出现郊区化，其中五至六环的比例达到了55.25%，占据市场绝对主力，因此，成交均价出现结构性下调。
“通州、大兴、房山、顺义都有比较典型的促销降价项目，但是部分项目促销的力度还未得到市场的认可。”张大伟表示，部分郊区已经明显开始出现了降价促销，表明调控的效果已经逐渐清晰化，但是拐点出现不会太早。
张大伟认为，从前7月北京楼市的情况看，开发商的资金压力和库存积压都已经明显增加，7月开始已经有超过110个项目有开盘计划，而且其中大部分将在郊区五环外，这将在局部区域出现明显的供应潮，预计年底到明年初将有大量项目进入供应，在供应达到顶峰后，市场将明显变化。预计普通商品房和保障房在年内都会达到供应高点，三四季度降价求量的行为将增加，在调控政策不放松的前提下，市场明显的拐点将可能在今年四季度到明年初出现。
