“你留下房子，我为你养老。”抵押产权房换取养老金的“以房养老”方式，自提出后一直有争议，昨天，保监会透露，已起草了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，并拟在北京、上海、广州和武汉四个城市率先开展试点。同时首次明确“以房养老”试点实施细则。
政策细则
四地老人
将可抵房产领养老金
去年9月，国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》提到开展老年人住房反向抵押养老保险试点的有关要求，保监会最新起草了相关指导意见，并开始在业内征求意见，拟将在北京、上海、广州和武汉开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点期到2016年3月31日止。
据民政部社会福利和慈善事业促进司司长詹成付介绍，“以房养老”的试点方案，由保监会牵头，会同民政部等部门，出台具体操作办法和实施细则。
据了解，“老年人住房反向抵押养老保险”是一种将住房抵押与终身年金相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋居住权，并按照约定条件领取养老金直至身故。老人身故后，保险公司获得抵押房屋处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。这项业务就是通常说的“以房养老”。
60岁以上
拥有完全产权老人能投保
保监会表示，当前我国缺少将社会存量资产转化为养老资源的有效手段。开展试点，盘活老年人房产，有利于丰富老年人的养老选择，可以拓宽保险资金投资渠道，活跃保险产品市场，还可以增加二手房上市量，活跃房地产二级市场；当然最重要的是在当前养老床位紧张的情况下，有助于建立多层次的养老保障制度。据介绍，反向抵押养老保险属于商业保险范畴，老年人可根据个人生活状况和养老需求自愿投保。
保监会的《征求意见稿》中明确，以房养老保险产品的投保人群应为60岁以上、拥有房屋完全独立产权的老年人。根据保险公司对于投保人所抵押房屋增值的处理方式不同，试点产品将分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。
参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。两者的区别是，前者是如果房屋升值，保险公司可以从参与型保险产品中分一杯羹。
单笔合同贷款不超500万
对于试点保险公司的资质，保监会在征求意见稿中设置了一定的门槛。申请试点资格的保险公司必须开业满5年、注册资本不低于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%，具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价等。此外，单个“以房养老”保险产品的初次抵押贷款金额不得超过500万元。
专家见解
实施起来
需冲破多种障碍
现在要开展试点，首先需要跨过哪些障碍？如何赢得公众的信任？
中国社科院人口与劳动经济研究所副所长张车伟表示，在一些发达国家，“以房养老”制度推行的时间已经很长，积累了很多经验，但是这个制度落地到我们国家，确实还要冲破很多障碍。一是我国老百姓的心态。老人一般都把房子作为留给子女的资产，因此要把房子抵押出去用于自己养老，对于有子女的家庭来讲，可能不一定能做得到。有的老年人表示：“我把我的房子抵押给银行后，等我哪天不在了，房子让银行给收走了，那我的儿女不得骂我！”二是对于企业来讲，这个新的险种非常复杂，涉及到各个领域，不仅仅是保险公司，而且还涉及到地产、金融等等，在这些方面如何防控风险，如何操作实施，可能还要经过一段长时间的探索。
风险预测
房价下跌
困扰保险机构
但更多的保险机构仍有浓重的观望情绪。作为“以房养老”的倡导者，中国房地产协会副会长孟晓苏对银行、保险公司的担忧深有了解。
孟晓苏说：保险机构第一个担心就是房价会下跌、抵押物会缩水，第二个担心是中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或者50年，到时候政府会不会把土地收回了？第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办？
不过，在孟晓苏看来，这也不是问题。孟晓苏说：中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年和50年，有人说到时候政府就把这个土地给收回了。他们不知道，早在2008年中国就出台了物权法，已经明确住房土地使用权期间届满的自动续期。
如果真的在试点的过程中或者在我们推行以房养老的过程中出现了房价下跌，张车伟表示，这恰恰可能是最困难的地方。现在之所以选择一些大城市试点，就是因为这些大城市的房地产市场比较景气，保险公司操作相对容易。
还有一个风险是通胀的风险，万一通货膨胀导致养老协议所规定的资金不能覆盖老年人生活的时候，该怎么办？张车伟指出，具体保险的险种可能有所不同，比如在试点中有两种保险方式，参与式的险种可能就会考虑通货膨胀等因素。如果是不参与式的险种，可能就要自己承担通货膨胀的风险。
面临道德风险之考
值得注意的是，道德风险是许多保险产品售出后保险公司不得不面对的主要风险之一。对于“以房养老”保险试点中的道德风险，他们也有所顾忌。诸如一旦房屋抵押，屋主将倾向于尽可能地减少房屋的维护和修理的费用，增加了这类产品的道德风险。一位保险业资深人士认为，对于这类道德风险，保险公司可以利用其风险管理的专业优势进行防范，比如订立合同时明确规定投保人应尽的义务等。据央广 《每日经济新闻》《上海证券报》
